Wer sich ein Haus oder eine Wohnung kauft, nimmt dafür in aller Regel eine Immobilienfinanzierung auf. Das Eigenkapital reicht üblicherweise nicht aus, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Käufer müssen sich also rechtzeitig Gedanken um eine Immobilienfinanzierung machen. Wie sie die Immobilienfinanzierung am besten planen, welche staatlichen Förderungen Sie erhalten und welche Darlehensformen es gibt, erfahren Sie in unserem folgenden Ratgeber.

Eigenkapitaleinsatz prüfen

Am Anfang Ihres Vorhabens prüfen Sie idealerweise, wie viel Eigenkapital Ihnen zur Verfügung steht. Ratsam ist es, nicht das gesamte Guthaben in das Projekt zu stecken, sondern einen Notgroschen zurückzubehalten. Nun ermitteln Sie die Gesamtkosten des Vorhabens. Wie hoch sind der Kaufpreis und die Nebenkosten Ihrer Wunschimmobilie? Ziehen Sie von den Gesamtkosten Ihr Eigenkapital ab, ergibt sich der Finanzierungsbedarf für die Immobilienfinanzierung.

Wenn Sie noch keine konkrete Immobilie im Blick haben, berechnen Sie, wie Geld Ihnen monatlich zur Rückzahlung der Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht. Aus diesem Budget ergibt sich die maximal mögliche Kreditsumme Ihrer Immobilienfinanzierung. Wissen Sie, welche Immobilienfinanzierung Sie sich leisten können, halten Sie gezielt nach einer Immobilie für dieses Budget Ausschau.

Banken bewerten bei einer Immobilienfinanzierung das Risiko. Bei Finanzierungen mit einem höheren Risiko nehmen Kreditinstitute in der Regel einen Zinsaufschlag. Setzen Sie einen hohen Eigenanteil ein, sinkt das Risiko eines Zahlungsausfalls. Den hohen Eigenkapitaleinsatz belohnen Banken mit günstigen Konditionen für eine Immobilienfinanzierung. Sehr gut funktionieren die Finanzierungen, wenn Sie die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer sowie Makler- und Notarkosten aus Eigenmitteln zahlen.

Grundsätzlich ist eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapitaleinsatz möglich. Wie die Banken bei diesen Kreditanfragen entscheiden, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig.

Alternativ zum Eigenkapital können Bauherren, die selbst eine Immobilie bauen, Eigenleistungen erbringen, um die Immobilienfinanzierung zu reduzieren. Wichtig ist, den persönlichen Einsatz genau zu planen und nur Arbeiten zu übernehmen, die Sie auch tatsächlich selbst durchführen können. Wer seine Qualifikationen und Kenntnisse falsch einschätzt, verzögert so nicht nur das Bauvorhaben, sondern steigert im schlimmsten Fall auch die Kosten.

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Ratgeber „Tipps zur Immobilienfinanzierung“

Wie sie die Immobilienfinanzierung am besten planen, welche staatlichen Förderungen Sie erhalten und welche Darlehensformen es gibt, erfahren Sie in unserem folgenden Ratgeber.

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Konditionen sorgsam festlegen

Bevor Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, sollten Sie die einzelnen Angebote genau prüfen. Ein Zinsunterschied, der auf den ersten Blick gering erscheint, macht bei einer Laufzeit von zehn Jahren einen erheblichen Betrag aus. Nehmen Sie eine Immobilienfinanzierung über 100.000 Euro auf, wirkt sich ein Zinsunterschied von 0,2 Prozent über einen Zeitraum von zehn Jahren mit rund 2.000 Euro höheren Zinskosten aus. Idealerweise vergleichen Sie die Angebote also sehr sorgfältig, bevor Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden. Sind die Kapitalmarktzinsen sehr niedrig, lohnt sich ein höherer Tilgungssatz, damit Sie schneller schuldenfrei sind. Berechnen Sie am besten mehrere Varianten.

Immobilienfinanzierung über ein Annuitätendarlehen

Die klassische Finanzierungsvariante bei einem Immobilienkauf ist ein Annuitätendarlehen. Dabei zahlen Sie die Immobilienfinanzierung jeden Monat mit einer Rate in gleicher Höhe zurück, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Zinsen berechnet die Bank nur auf den Restsaldo, so dass die Zinsbelastung für die Immobilienfinanzierung im Laufe der Zeit geringer wird. Die Tilgung steigt um diesen ersparten Anteil an, dadurch bleibt die Rate gleich, Sie tilgen aber bei Ihrer Immobilienfinanzierung mit zunehmender Laufzeit immer mehr. Berechnen Sie einfach verschiedene Varianten, um den besten Tilgungssatz für Ihre Immobilienfinanzierung zu finden.

Besonders sicher ist ein Volltilgerdarlehen, das Ihnen Zinssicherheit für die gesamte Rückzahlungszeit bietet. Die Immobilienfinanzierung wird so gestaltet, dass Sie am Ende der Laufzeit schuldenfrei sind. Die Laufzeiten dieser Finanzierungen liegen zwischen 15 und 20 Jahren.

Wenn Sie in einiger Zeit mit einem größeren Geldeingang etwa aus einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag rechnen, können Sie die Immobilienfinanzierung auch splitten: Für einen Anteil der Finanzierung schließen Sie ein klassisches Annuitätendarlehen für eine bestimmte Laufzeit ab. Den anderen Finanzierungsanteil realisieren Sie über ein Fälligkeitsdarlehen. Bei dieser Variante zahlen Sie nur Zinsen und tilgen den Kredit am Ende der Laufzeit in einer Summe. Ob sich das lohnt, sollten Sie im Einzelfall genau überprüfen. Es gibt auch Angebote, bei denen Sie eine Lebensversicherung parallel zur Kreditaufnahme abschließen, um das Darlehen am Ende zu tilgen. Bei dieser Art der Immobilienfinanzierung sollten Sie ebenfalls genau hinschauen, ob sich das rechnet. Im Vergleich zu einem Annuitätendarlehen ist die Zinsbelastung bei diesen Varianten in der Regel höher.

Staatliche Förderung über Riester-Modelle oder zinsgünstige Darlehen der KfW sind ideal, um die klassische Immobilienfinanzierung zu ergänzen. Mit dem sogenannten Wohn-Riester haben Darlehensnehmer die Möglichkeit, die Riester-Förderung unter bestimmten Voraussetzungen für die Rückzahlung des Darlehens zu nutzen. Wer energieeffizient baut oder saniert, kann zinsgünstige Fördermittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch nehmen. Ideal ist bei der Immobilienfinanzierung die Kombination aus Kfw-Kredit und klassischer Baufinanzierung.

Immobilienfinanzierung – wichtige Kriterien für einen Vertragsabschluss

Bevor Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, prüfen Sie genau, ob Sie die monatliche Rate über den gesamten Zeitraum problemlos bewältigen können. Die Vertragsunterzeichnung bindet Sie für eine lange Zeit, wichtig ist es also, das finanzielle Budget genau zu prüfen. Gerade wenn sich die persönliche Situation durch einen Todesfall in der Familie oder eine Arbeitslosigkeit verändert, sorgt das für große finanzielle Sorgen. Idealerweise treffen Sie zusammen mit der Immobilienfinanzierung eine geeignete Vorsorge.

Darüber hinaus sollten Sie bei der Immobilienfinanzierung auch die Vertragsgestaltung im Auge haben. Wenn Sie zwischendurch eine höhere Geldsumme zurückzahlen möchten, ist das nur möglich, wenn vertragliche Sondertilgungen vereinbart wurden. Steht dieser Punkt nicht im Vertrag, ist die Bank berechtigt, für außerplanmäßige Zahlungen eine Vorfälligkeitsentschädigung zu berechnen. Wer also plant, seine Immobilienfinanzierung mit Sonderzahlungen schneller zurückzuzahlen, sollte darauf achten, dass zu bestimmten Zeitpunkten außerplanmäßige Zahlungen möglich sind.

Üblich ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Immobilienfinanzierung übrigens nicht nur bei Teilrückzahlungen, wollen Sie den Kredit vollständig früher zurückzahlen, ist die Berechnung der Entschädigung üblich. Überlegen Sie sich also gut, für welchen Zeitraum Sie den Zinssatz festschreiben.