Die Preisentwicklung bei Immobilien ist beeindruckend, ja man könnte sogar sagen umwerfend:
In Köln ist eine Eigentumswohnung im Zeitraum zwischen 2004 und 2017 um durchschnittlich 65 Prozent teurer geworden.
In Düsseldorf sind die Preise im gleichen Zeitraum sogar um 95 Prozent gestiegen.
In Berlin gar um 129 Prozent.
Und das Beste: Die hohe Nachfrage hält unvermindert an. Goldene Zeiten für Bauträger und Käufer von Immobilien, sollte man meinen.
Doch eine andere Kennzahl lässt da aufhorchen. Das statistische Bundesamt teilt dieser Tage mit, dass im Zeitraum von Januar bis Oktober 2017 stolze 7,3 Prozent oder in Zahlen ausgedrückt immerhin 22.400 Wohnungen weniger genehmigt wurden, als im Vergleich Zeitraum des Vorjahres. Damit ist klar, dass es im Jahr 2017 zum ersten Mal seit 2008 einen Rückgang bei der Zahl der genehmigten Wohnungen gegeben hat. Ja, genau – WENIGER. Wie kann das sein? Ist der Boom zu Ende?
Ist Bauträgern die Lust ausgegangen zu bauen? Oder Privatleuten das Geld? Scheuen Bauherren zunehmend das Risiko?
Nun, schauen wir uns die Entwicklung im Detail an. Wie immer bei Statistiken erschließt sich die Wahrheit oftmals erst bei genauerem Hinsehen. Einer der begrenzenden Faktoren beispielsweise ist das Vorhandensein eines passenden Grundstücks. Mit passend ist gemeint, die Größe und Lage, aber auch der Preis muss zu dem geplanten Projekt passen. Da Grund und Boden offensichtlich nicht mehr wird und das Erschließen neuen Baugrundes mit nerv tötender Langsamkeit vor sich geht, besteht in Ballungszentren hier bereits ein deutlicher Engpass.
Insbesondere bei Investoren spielt natürlich auch die Frage der Rendite und damit die Preisentwicklung des Grundstückes eine entscheidende Rolle. Ist die Entwicklung beim Verkauf der fertigen Wohnungen für den Investor durchaus erfreulich, ist die gleiche Preisentwicklung bei Grundstücken das genaue Gegenteil. Wie haben sich denn diese Preise entwickelt? Auf ganz Deutschland bezogen, haben sich Baugrundstücke seit dem Jahr 2000 im Schnitt um 46 Prozent verteuert. Die Preise für Wohnimmobilien sind im Schnitt aber „nur“ um 25% gestiegen.
Für Investoren heißt das ganz einfach: Die Rendite ist gesunken, auch wenn wir uns um das Geld der Investoren noch keine Sorgen machen müssen. Die Entwicklung bezieht sich im Schnitt auf ganz Deutschland, in Ballungszentren sieht das häufig noch deutlich extremer aus (siehe oben). Darüber hinaus gibt es einen weiteren Faktor, der den Rückgang der Genehmigungen erklären könnte.
Bei der Frage, wie man die Wohnungsnot in den Griff bekommen kann, taucht in politischen Talkshows immer mal wieder der Vorschlag auf, die Bauvorschriften zu entbürokratisieren und einfacher zu machen. In der Tat hat sich das Bauen aufgrund zusätzlicher Vorschriften vor allem im Bereich Energieeinsparung deutlich verteuert. Hinzu kommt der aktuelle Bauboom, durch den die Auftragslage bei allen Handwerkern und Dienstleistern nur als exzellent zu bezeichnen ist. Gut für den Handwerker, schlecht für den Bauherrn. Wie viel Bereitschaft zur Preisverhandlung wird ein Handwerker wohl haben, der auf Monate hin ausgelastet ist?
Fazit: Vorschriften und Bauboom verzögern und verteuern sowohl die Genehmigungen als auch den Bau von Wohnimmobilien erheblich. Oder einfach ausgedrückt: Bauen wird aufwändiger, komplizierter, teurer. Geld verdienen ist nicht mehr ganz so einfach und schnell möglich als bisher.
Von einem Ende des Booms sind wir allerdings noch weit entfernt. Ist das nun eine gute oder schlechte Nachricht? Wie immer hängt es vom Standpunkt des Betrachters ab, für fast alle Beteiligten ist es aber eher eine gute Nachricht, auch wenn dazu ein wenig Nachdenken erforderlich ist.
Was würde denn unweigerlich passieren, wenn der Boom ungebremst, im gleichen Tempo wie in den letzten Jahren weiter ginge? Es käme mit Sicherheit zur Entwicklung einer Blase, die immer irgendwann platzt. Das jedoch hätte die aller heftigsten Auswirkungen auf alle. Ein Platzen der Blase führt zu einem plötzlichen, starken Verfall der Preise, von einem Tag auf den anderen wären Immobilien weniger wert, die Kalkulationen vieler Bauträger käme arg ins Wanken, die Kreditvergabe wäre extrem erschwert.
Kreditinstitute, die vor allem Immobilien finanzieren, könnten ums Überleben kämpfen, die bislang noch so gut beschäftigten Handwerker und Dienstleister unterbieten sich plötzlich, um wenigstens einige kleine Aufträge zu erhalten, usw.
Nein, das wären keine schönen Aussichten.
Sind wir also froh, dass die Entwicklung sich zwar verlangsamt aber weiter geht, Das ist gesund und hat Zukunft und macht uns allen, die wir im Immobilienmarkt tätig sind noch lange Freude.
