Mietpreisbremse – ein Zwischen Fazit

Heute wurde im Bundestag eine Nachbesserung, nach Verlautbarungen der Befürworter eine Verschärfung der sog. Mietpreisbremse beschlossen. Ein Schritt in die richtige Richtung oder Fortsetzung des Irrweges?

29.11.2018 - Heute war ein interessanter Tag im Bundestag. Es wurden eine Reihe von Beschlüssen gefasst mit vorausgehenden, zum Teil recht emotionalen Debatte. Die hitzigste Auseinandersetzung gab es – wen würde es überraschen – natürlich zum Migrationspakt. Aber auch die Debatte zur Verschärfung der Mietpreisbremse lies den Betrachter nicht kalt.

Wohnungsnot und Mietpreiserhöhungen sind seit geraumer Zeit wiederkehrende Themen in beinahe jeder Talksendung, vielen Nachrichtensendungen und bei jeder politischen Bekundung, was alles besser werden müsse. Tatsache ist, dass es das Problem bereits seit vielen Jahren gibt. Manchmal fragt man sich, wofür es eigentlich Statistiken gibt. Die Bevölkerungsentwicklung vorauszusehen ist ja nun keine Aufgabe für die man einen Nostradamus bräuchte. Und auch die Entwicklung, dass es immer mehr Single Haushalte und Alleinerziehende gibt, kommt ja nicht unerwartet. 

Die ursprüngliche Mietpreisbremse gibt es seit 3 Jahren. Im Grunde war sie damals schon viel zu spät, aber immerhin konnte man das als Zeichen sehen, dass das Problem erkannt war und zumindest die Bereitschaft vorhanden zu sein schien, etwas dagegen zu unternehmen. Ein guter Zeitpunkt, ein Fazit der letzten 3 Jahre zu ziehen. Was hat die Mietpreisbremse bewirkt?

In vielen Berichten zu dem Beschluss von heute ist von Nachbesserungen die Rede. Alleine daraus lässt sich schon der Schluss ableiten, dass die Wirksamkeit offensichtlich nicht optimal war. Schauen wir uns die Situation und die Entwicklung der letzten 3 Jahre etwas genauer an. Es wäre möglich, nun eine detaillierte Betrachtung der einzelnen Bestandteile der Mietpreisbremse vorzunehmen, wir halten das für unnötig. Um die Wirksamkeit oder besser gesagt Unwirksamkeit der Mietpreisbremse zu sehen genügt ein Blick auf die Entwicklung der Mietpreise der letzten 3 Jahre:

Der Mietanstieg hat sich eher noch beschleunigt. 2017 kletterten die Mieten im Bundesschnitt mit plus 4,3 Prozent noch stärker als im Vorjahr, zeigen Zahlen des Zentralen Immobilien-Ausschusses (ZIA). Bei bestehenden Wohnungen in einigen Großstädten stiegen die Mieten laut Bundesbank 2017 sogar mehr als neun Prozent.

Ein Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse schrieb das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) etwa, dass „die Entwicklung der Mieten von der Regulierung nahezu unbeeinflusst blieb“. Das DIW erklärte jüngst in einer Studie auf Basis von über 200 000 Inseraten, dass sich der Mietanstieg mit dem Gesetz „insgesamt nicht spürbar verlangsamt hat“. In einigen Gegenden, in denen die Mieten zuvor stark stiegen, wirke die Bremse aber „sehr wohl und dämpfe den Anstieg dauerhaft“. Immerhin etwas.

Wie bereits vorher im Text erwähnt sind also die Erwartungen, die an die Mitpreisbremse geknüpft waren offensichtlich nur zu einem sehr kleinen Teil erfüllt worden. So klein, dass der Gesetzgeber, auf Druck von außen sich genötigt sah, das Gesetz nachzubessern, oder wie es in vielen Berichten heißt, die Mietpreisbremse zu verschärfen.

Was wurde denn nun verschärft? Hier die wesentlichen Punkte im Kurz Überblick:

1.)  Offenlegung

Ein Vermieter, der 10 Prozent oder mehr als die ortsübliche Miete verlangt, muss die Vormiete offenlegen. Ob das in der Praxis umgesetzt wird und wer das kontrollieren will bleibt offen, allerdings sind für viele Mieter schon die 10 Prozent über der ortsüblichen Miete nicht leistbar. Für sozial schwache Mieter dürfte dieser Punkt völlig wirkungslos bleiben, da sie ohnehin solche Wohnungen nicht anmieten können, ihnen fehlt schlicht das Geld dafür.

2.)  Modernisierungskosten

Die Höhe der Modernisierungskosten, die auf die Miete umgelegt werden dürfen, wurde reduziert. Es dürfen in Zukunft nur noch acht Prozent dieser Kosten auf die Miete umgelegt werden. Hier wurde noch eine nominale Höchstgrenze eingeführt. Mieten dürfen aufgrund angefallener Modernisierungskosten innerhalb 6 Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen. Ausgenommen hiervon sind besonders günstige Kaltmieten, hier gilt, wenn die bisherige Netto Kaltmiete max. 7 Euro pro Quadratmeter beträgt, darf die Monatsmiete um max. 2 Euro steigen.

Das waren natürlich nur die 2 Punkte, die aller Voraussicht nach die größten Auswirkungen haben, es gibt noch eine ganze Reihe weiterer Punkte, die das Gesetz enthält.

Einige der getroffenen Maßnahmen hören sich durchaus sinnvoll an. Das Problem daran ist, dass sich dadurch die eigentliche Ursache für die dramatischen Kostensteigerungen nicht bekämpfen lassen. Die Ursachen sind hemmungslose Spekulation mit Grund und Boden, ausufernde Bürokratie und immer neue, noch höhere Anforderung sowie viel zu wenig neu gebaute Wohnungen. So lässt sich also schon jetzt sagen, die Verschärfung der Mietpreisbremse ist sicher ein Schritt in die richtige Richtung, wird aber aller Voraussicht nach die weitere Kostenentwicklung nicht wesentlich aufhalten.

Weiter oben hatten wir geschrieben, dass es so scheint, als wolle der Staat etwas gegen das Problem unternehmen. Ist das nicht ein wenig sehr negativ betrachtet, immerhin gibt es ja Beschlüsse. Das wohl, die Frage ist, ob dieses Gesetz tatsächlich in der Lage sein wird, an der Situation etwas zu ändern. Oder anders gefragt: Welche Maßnahmen würden denn Wirkung erzeugen?

Das Verrückte ist: Die meisten der Maßnahmen sind ja bekannt und werden immer wieder genannt, dennoch scheint die Umsetzung nicht gewollt, nicht gewünscht, oder nicht durchsetzbar zu sein. Natürlich müsste deutlich mehr gebaut werden, selbstverständlich sollte dazu die Bürokratie soweit vereinfacht werden, dass Anträge nicht mehr jahrelang auf Genehmigung warten. Gleichfalls müssten bestimmte Anforderungen neu überdacht werden, die das Bauen in den letzten Jahren extrem verteuert haben. All das wären wirkungsvolle Maßnahmen.

Es gibt noch einige weitere Möglichkeiten, die aber wohl unter die Kategorie „nicht gewollt“ fallen. Als Beispiel dient die Frage der Grundstückspreise. Einen erheblichen Beitrag zur Kostensteigerung trägt die Preisentwicklung von Bauland bei. Ein Stück Land gibt es nur einmal, neues Bauland gibt es nur nach langen, aufwändigen Antragsverfahren. Kein Wunder, dass Bauland immer teurer wird, es scheint nur eine Frage der Zeit, dass der Anteil des Grundstückes an den Gesamtkosten höher sein wird als der Anteil der eigentlichen Baukosten. Man könnte also der Kostensteigerung ziemlich einfach den Stecker ziehen, würde man konsequent die Spekulation mit Bauland untersagen.

Das Problem: Daran hat der Gesetzgeber kein Interesse. Warum? Die Ausweisung von Bauland ist Sache der Kommunen, diese sind auch die größten Profiteure von teurem Bauland, immerhin fließt der Erlös direkt in die Kasse der Stadt. Würde der Gesetzgeber nun etwas ändern legt er sich direkt mit allen Gemeinden, Kommunen und Städten an. Niemand will das riskieren. Keine Chance. Somit wird das Bauland auch weiterhin teurer und teurer und teurer.

Was können wir tun?

Wer immer die Möglichkeit hat, tut gut daran sich mit dem Gedanken an Immobilieneigentum zu beschäftigen, sei es ein gebrauchtes Häuschen mit Grundstück oder ein schicker Neubau, je nach Geldbeutel. Immobilienbesitz oder auch nur Grundbesitz in Form von Bauland ist in den allermeisten Fällen eine gute Investition in die Zukunft. Warum nur meistens? Auch hier gilt der alte Grundsatz für Immobilien: Lage, Lage, Lage. Immobilienbesitz macht immer Sinn in einer Region, die nicht vom „Aussterben“ der Bevölkerung betroffen ist. Außer Sie mögen das, Sie haben gerne Ihre Ruhe und sind froh, wenn es nicht viele Nachbarn gibt. In diesem Fall gibt es regelrechte Traumgegenden in Deutschland, in denen Sie tolle Häuser mit noch schöneren Grundstücken zu echten Schnäppchenpreisen bekommen. Sehr gut geeignet, wenn Sie sich vor künftigen Mietpreissteigerungen schützen wollen.